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2018年三四线楼市的火热还能持续下去吗?

岳阳特价房 2018-03-07 15:15:17

在2017年初我就指出,根据当时的房地产政策,2016年一线二线城市房地产火热很快就会蔓延到三四线城市,而且实际的情况比预期地要好,2017年不少城市的房地产市场,不仅在于火热,而且是火爆。比如2017年的海南、广西与昆明等都是如此。

正因为三四线城市的房地产市场的火热,这不仅让2017年国内房地产销售面积及销售金额都在创历史记录,占国内GDP的比重全面上升,也让政府根本上就不用担心中国GDP稳定增长。2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点。还有,从全国住房销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。


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比如以北上广深为主的一线城市住房成交面积占比自2016年以来持续下滑,从2016年的5%降至2017年的2.2%。二线城市销量也在下滑,易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。这也是为何碧桂园等房地产大型企业其销售金额由2016年的3000亿元上升到2017年的5000亿元的关键所在。

那么,2017年三四线城市房地产火热主要原因是什么?其中包括了以下几个方面。一是政府过度宽松的货币政策刺激2016年一线部分二线城市的房地产市场价格疯涨的示范效应。因为,2016年一线部分二线城市房地产市场价格疯狂上涨完全是政府过度信贷扩张政策的结果。当这种过度扩张的信贷政策让这些城市房价疯狂上涨政府不得不出台调控政策对一线部分二线城市的房价上涨进行刹车时,这些过度扩张的信贷政策2017年在三四线城市还在实行。

有了一线城市及部分二线城市的示范,无论是本地的居民,还是在本地在外地工作的居民、本地在外打工的农民工及住房投资炒作者,纷纷地进入三四线城市的房地产市场。在这种情况下,三四线城市的房价逐渐推升,这些城市的房地产繁荣也在这个过程中形成。

二是棚户区改造货币化政策。这种政策一方面是改善城市困难居民居住条件一种重要的手段,也成了拉动三四线城市住房需求的动力。棚户区改造是2005年在东北开始,后来推广到全国。2008年至2012年,棚户区改造开工达1260万套。2013-2014年新开工棚户区改造达820万套。而2015年6月,国务院提出棚改三年计划,计划在2015-2017年棚改新开工1800万套。截至2016年年底,我国已开工改造各类棚户区住房3287万套。

到了2017年则计划新开工600万套,且2017年5月,国务院再次提出棚改三年攻坚计划,计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套。而棚户区改造对房地产市场影响的主要政策有两项政策。即PSL和棚户区改造货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚户区改造居民。2016年5月,这笔款项有6459亿元,而到了2017年12月,已增至26876亿元。也就是说通过PSL,可以尽量保证与棚户区改造有关的居民获得购买住房贷款,居民的信贷扩张可顺利进行。

而棚户区改造货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而这次不少城市的棚户区改造的货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。这样居民的住房被动需求创造了出来。从已有数据可以看到,棚户区改造改货币化安置在近几年得到了大力推广,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年则进一步跃升至48.5%,2017年这一比例达到50%,按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%。

也就是说,2018-2020年国内棚户区改造还会加码,那么这种棚户区改造所创造的住房需求仍然是一个重要方面。因为,按照未来三年每年棚户区改造500万套,每套80平方米计算,一年建造面积就达到4亿平方米,其占2017年全年住房销售面积的比重近25%。可以说,如果巨大的被动住房需求的创造,不仅能够带动当年房地产市场繁荣,也是推升住房价格上涨的重要力量。

三是随时一线和部分二线城市的严厉调控,这些城市住房销售全面下降是必然。在这种形势下,国内绝大多数大型房地产企业也开始转战到三四线城市。这些企业转战三四线城市不仅带去了房地产市场各种资源,更是当地房地产市场品质全面提升一股重要力量。住房品质全面提升不仅会导致当地房价全面上涨,也是拉动各种住房需求的一股重要力量。

也就是说,只要这三个因素没有变化,那么对房地产开发商及房地产投机炒作者来说,就会认为三四线城市的房地产市场繁荣还会继续。这也就是为何房地产开发纷纷进入这些城市购买土地关键所在。据中国指数研究院数据,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%。

从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。克而瑞数据显示,2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。

而且从国家统计局的数据来看,2018年1月份,国内70个大中城市绝大多数城市的房价还在上涨。只要房价还在上涨不仅会吸引住房投资者再进入市场,也吸引房地产开发商到这些房价上涨城市购买土地,以此增加更多住房供应。而政府曾提出的三四线城市“房地产去库存”完全是一个好玩的概念。因为按照一般的市场法则,如果产品库存多了,那么产品持有者或是降低价格出售,或是减少产品供给。但是中国三四线的房地产市场则不是这样。政府所说的房地产去库存,不仅让当地的房价越在上涨,也让房地产开发商生产的住房越来越多。可以说,在三四线城市,只要房价在上涨,地方政府就有无限多的土地拍卖出来,也有无限多的住房生产出来。我2017年到了许多三四线城市,基本情况就是如此。市场法则在中国失灵。

但是,中国这场房地产市场火爆繁荣在三四线城市能够持续下去吗?只要看看这些城市每个居民手中持有多少套住房,只要看看这些城市居民收入水平对房价承受能力,只要看看这些城市人口等资源净流出,那么让中国房地产市场风险最后落到最为弱势的三四线居民手中,他们是否能够走出这些困境应该是不确定的。但愿天佑他们!

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