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楼市再获政策"强心针" 岳阳房价会飙升?

红网   2015-03-31 09:50

[摘要] 30日下午5时,央行、住建部、银监会联合下发通知:调整个人住房贷款政策,二套房贷款低首付比例降至四成;财政部同时发布新规:个人购买2年及以上普通住房免征营业税。消息一出,地产界、金融界沸腾了。朋友圈刷屏频率更是一度赶超上周五晚的《我是歌手》总决赛。

红网3月30日讯(时刻新闻记者 朱湘平 岳瑾 张添)继降息之后,时隔仅一个月,楼市再获一组政策的“强心针”。

30日下午5时,央行、住建部、银监会联合下发通知:调整个人住房贷款政策二套房贷款低首付比例降至四成;财政部同时发布新规:个人购买2年及以上普通住房免征营业税。消息一出,地产界、金融界沸腾了。朋友圈刷屏频率更是一度赶超上周五晚的《我是歌手》总决赛。

政策“组合拳”的频频出招,房地产市场会再次迎来一个花开遍野的春天吗?房价还会迅速飙升吗?开发商与购房者的博弈还会加剧吗?

央妈发令:二套房首付比例低4成

近,房地产市场“狼来了”的小道消息可真不少,周末,一条“央行正测评房贷政策,支持二套房首付比例降至五成”的传闻还言犹在耳,今天下午,央行一纸明文便让传闻变成了现实。

30日下午,中国人民银行、住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知称,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,低首付款比例为30%。至此,二套房贷首付比例迎来5年以来的首度下调。

湖南银行:等待总行通知,暂时按兵不动

针对刚刚出炉的央行“福音”,岳阳地区是否已有银行“闻风而动”?下午,记者电话联系岳阳多家银行了解,工行、建行、中行、邮储银行、招行、光大、民生等银行均表示,目前,暂未收到总行关于“二套房贷首付比例下降”的执行通知,房贷政策仍然“按兵不动”。

“接下来,房贷政策肯定会按照央行的要求执行,只是传导速度还没有那么快。作为省级分行现在正在等待总行的执行通知,应该很快就能到位。”建行、光大等银行房贷业务负责人表示。

业内预测:房贷利率“难言”优惠

“相比前两年的供不应求,目前银行的房贷额度还比较充足。”建行湖南省分行住房金融与个人信贷部经理谭希平指出,在国家宏观政策的引导下,资金面“紧缺”的局面得以改善,“资金成本”进一步下降,今年以来,银行加大了对房贷业务的信贷支持。

同时,他指出,目前楼市成交量仍然低迷,房价存在下行风险。为防控楼市风险,银行普遍只针对有合作楼盘的客户发放个人住房贷款。对于合作楼盘,银行也相应提高了准入门槛。“目前,建行只选择百强开发商或者本土有实力的房地产公司合作,对于一些小公司几乎不予合作。”

针对购房者关心的房贷利率问题,谭希平指出,房贷利率仍然遵循“随行就市”的原则,目前,岳阳地区首套房贷款利率大多执行央行基准利率,房贷利率优惠几乎很少见。

“随着利率市场化的推进,银行的利差空间进一步压缩,鉴于资金成本的考虑,首套房贷款利率打折几乎不可能。”岳阳某股份制银行资深房贷经理指出,央行先后两次“不对称”降息,银行的息差利润进一步“缩水”。目前,银行理财产品年化普遍在5%左右,房贷利率如执行8折优惠,则可能出现存贷倒挂,银行不会愿意做“赔本买卖”。因此,未来,首套房贷款执行基准利率或仍为“主流”。

“随着银行竞争压力进一步加剧,未来也不排除部分银行通过利率打折的方式来吸引客户,首套房贷款8.5折或者9折,并非没有可能,但是,7折一定不现实。”相比上述房贷专家的谨慎分析,谭希平进行了大胆地预言。

政策“组合拳”或盘活岳阳楼市 房价短时期内难上涨

央行、住建部、银监会以及财政部集中发布政策“组合拳”,让湖南地产界彻底沸腾了。记者初步统计,从下午5时至记者截稿时止,无论是专家、分析人士、开发商还是普通消费者都在朋友圈里持续刷屏。更有人调侃称,新政一出,“二手房门店一片欢呼,岳阳所有酒吧和KTV预定一空”。

政策“组合拳”能有如此大的魔力吗?房地产市场会再次迎来一个花开遍野的春天吗?岳阳房价会迅速飙升吗?专家和业内人士的观点或许能窥知一二。

“二套房低首付款比例由之前的不低于6成,下调为4成,已回到2007年水平。”湖南中原资源中心总经理陈世霞对红网记者说,这次二套房新政以刺激改善型需求为突破口,带来的是整个客户群对楼市未来预期和购房心态的极大转变,将有望再次盘活一直挣扎在高库存沼泽中的岳阳楼市。

另外,叠加2月以来的降准降息政策,涌入市场的客户量必将井喷,四月将成为岳阳各路开发商必争的关键月份。“但就岳阳来看,1000多万方库存仍是市场全面复苏的绊脚石,借政策面走好之势,未来存量去化速度或将加快,待消化周期降至10个月左右,有望迎来量价强势反弹。”陈世霞如此预测。

在地产圈从业10年的职业经理人喻宗彬则认为,从首付比例开始进行调整,是真正意义上的对房地产交易的松绑,鼓励改善以及投资客户,促进房地产交易活跃度的增加,完成房地产去库存的核心工作。对于房价是否会随之上涨的问题,喻宗彬与陈世霞的观点相仿,他认为本次新政的作用短期内主要是促进库存去化,不过,随着政策作用的显现,市场交易度的活跃,未来在政策的驱动下楼市量价齐升的局面或许会再次呈现。

湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高指出,此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归,有利于释放刚需和改善型购房需求,以改善民生、稳定经济;二手房营业税免征期限由5年改成2年,对市场而言相当于一个政策促销,能够起到活跃二手房市场的作用。但王义高坦言,并不是哪一个独立的政策对房地产能够起巨大的刺激作用,只有当各个政策的威力组合在一起后,才更利于楼市的健康发展。

房价方面,王义高的观点显得更为谨慎。他认为房价在短时期内难以上涨,一是因为制约房价上涨的因素很多,如观望情绪浓、市场高空置率、高库存等,二是因为仅目前的这些政策还不足以让房价迅速回升。因此,王义高建议,对于大多数开发商而言,好的选择仍然是,利用政策的暖意,加大消化库存,回笼资金,加快转型。

“过完年之后,岳阳楼市出现疲软之势,二手房市场也不例外,主要体现在成交量上的不活跃。财政部新政对二手房市场来说无疑将起到一个催化剂的作用,主要体现在刺激交易,加快流通方面。若能尽快落地,岳阳二手房市场有望在4月得到明显的改善。

分析:二套房新政利好股市

今天下午,市场对央行降低二套房贷首付比例的预期强烈,地产股迎来一轮爆发,招商地产等近10股涨停。

在投资理财方面,影响大的就是反映在资本市场的地产股的“暴动”,地产股午后强势拉升,截至收盘,房地产板块均涨4.39%。但是,作为房产本身,并不代表“春天”已到,可以看到,现在市场和几年前差异不小,一是通胀因素不如往年,靠投资房产保值的因素降低,二是目前各类资产中,资本市场的赚钱效应明显,不少资金甚至是从楼市流入股市。楼市新政出来后,除了刚需购房自住外,如果是有意愿投资房产,需要谨慎购买,一定要选项目,建议选优质地段的优质楼盘。此外,新政降低了首付比例,释放出了一部分原来用于购房的资金,需要合理地加以利用,提高它们的效率,例如用于家庭其他大件物品的购置;若是用来投资金融资产,还是建议根据自身情况来选择品种,不要因为股市火爆就贸然入市,从而超出自己的风险承受范围。

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