[摘要] 央行降准1个百分点，政策力度超出了市场预期。虽然降低金融机构法定存款准备金率有助于提高金融机构信贷投放能力，但到目前降准已半月，除一线城市楼市成交上涨明显外，其余的三四线城市房地产市场反应并无预期的热烈，政策效应能否进一步传导并刺激楼市需求释放，还需进一步观察。
房地产行业研究者陈涛
央行降准1个百分点，政策的力度超出了市场的预期。虽然降低金融机构的法定存款准备金率有助于提高金融机构信贷投放能力，但到目前降准已半月，除一线城市的楼市成交上涨明显外，其余的三四线城市房地产市场反应并无预期的热烈，政策效应能否进一步传导并刺激楼市的需求释放，还需进一步观察。
本次降准是对货币环境变化的直接反应。随着我国国际收支渐趋平衡，外汇占款在货币供应的作用下降，客观上也需要对相对偏高法定存款的准备金率进行调整。2015年3月末，我国外汇储备余额由上年6月末的3.99万亿美元的峰值下降至3.73万亿美元，仅今年一季度就减少了1100亿美元，为20多年来所罕见。这一货币供应环境变化，需要货币管理当局及时采取货币政策工具予以应对。因此，本次降低金融机构法定存款准备金率，一定程度上反映出货币政策调控的前瞻性、针对性和及时性。同时，今年一季度我国宏观经济下行压力增加，经济增速创6年来新低，主要宏观经济指标走势的疲软，也需要货币政策相机抉择予以应对。4月20日起，金融机构法定存款准备金率下降后，金融机构可贷资金增加，有助于增加信贷投放，支持实体经济融资，进而降低社会融资利率。
但降准对楼市需求的刺激作用还需进一步观察。降准增加金融机构信贷的投放，进而有可能会增加房地产融资规模，并支持住房消费。但这种效应属于政策的间接传导，能否成功刺激住房需求释放，仍需进一步观察。首先，降低法定存款准备金率并不直接针对房地产市场。法定存款准备金率政策属于总量政策工具，虽然一定程度上也会改善房地产业融资条件，但主要还取决于金融机构的信贷投放方向和购房人的选择，在宏观经济整体下行压力增大背景下，金融机构信贷投放意愿和购房人贷款意愿还略嫌不足。第二，住宅估值偏高不利于市场需求释放。从价格涨幅比较看，住宅价格涨幅远远超过股票涨幅已经过度透支，高位继续上涨意味着泡沫将会继续积累，运行风险显著增加。第三，房地产业与经济增长的关系出现了逆转迹象。过去房地产业扩张带动国民经济增长。现在，房地产业拖累宏观经济增长。这种关系的改变，意味着市场预期从过去的非理性向中性转变，期望中市场成交显著增加出现的可能性也不大。第四，市场触底并不意味着会迅速上升。从3月份楼市成交数据和价格指数分析，近期楼市有触及底部的可能。但触及底部并不代表市场需求将会集中加快释放。
房地产业黄金时代已逝不容质疑，未来市场发展渐趋理性，投资者也相对理性。在宏观经济增速换档后，购房人群主要向中低收入人群转移，整体市场需求动力不足将成为房地产业发展新特征。3月份系列政策组合措施出台后，将对市场预期产生较大影响。即使是3月份房价出现环比上涨的城市增多，并不能代表房地产市场的调整业已结束。面对巨大的住宅库存，房地产开发企业加快销售，尽快回笼资金，才能真正促使房地产业平稳健康发展。
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