[摘要] 开发商延期办证，被业主告上法庭，“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响致使逾期办证要免责”是否有效？日前，市二中院认可了这个约定，终审判决驳回购房户要求支付违约金的诉讼请求。
开发商延期办证，被业主告上法庭，“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响致使办证要免责”是否有效？日前，市二中院认可了这个约定，终审判决驳回购房户要求支付违约金的诉讼请求。
据悉，2009年12月，鲁先生看上九龙坡区一处楼盘，和开发商签订房屋买卖合同，总价款为40万余元。合同约定，交房之日起60日内办证，否则开发商要支付违约金。补充合同还约定：如果受政策及专业部门有关规定、工作程序影响，未能按期办理相关手续的，不承担违约责任。
鲁先生全额付款，2011年8月4日接房。
2012年5月，开发商与国土部门协议调整该小区用地红线，小区用地面积及土地出让金随之调整。2012年6月，开发商取得房地产权证。
因办证，鲁先生将开发商告上法院。法院审理查明，用地红线调整是造成办证的原因，并非开发商的责任。为此，法院一审驳回鲁先生的诉讼请求。
鲁先生上诉，日前市五中院驳回上诉，维持原判。
开发商为何不用担责
承办法官称，由于政府行为引起的延期交付房屋或延期办证等，开发商可免责。首先，政府行为如是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力；其次，政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。本案中，政府部门调整用地红线致使房屋办证，所以开发商免责。
如果政府行为是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等导致政府部门责令其改正的，则不能认定为不可抗力，不能免除开发商的责任。
四种情形开发商免责
重庆晚报新闻律师团成员、重庆长隆律师事务所主任徐兴权律师称，开发商延期办证如果有以下四个方面的情况，才有可能免责。
1.约定的免责事由。
2.法定的免责事由，如不可抗力，包括地震等自然灾害。
3.购房者违约在先，致使开发商拒绝交房。
4.购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际上开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，不能认为是开发商交房。
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