[摘要] 近,“房地产税立法初稿已基本成型”的消息占据了各大网站头条。据悉,房地产税正在内部征求意见并不断完善中,主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在 确定的税率区间内自行决定。
三大热点问题答案隐现
近,“房地产税立法初稿已基本成型”的消息占据了各大网站头条。据悉,房地产税正在内部征求意见并不断完善中,主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在 确定的税率区间内自行决定。
能打压房价、调节收入分配、成为地方财政收入的主要来源,甚至是反腐?这是房地产税广受关注的重要原因。然而,人大房地产税立法的负责人在“两会”上向媒体透露,房地产税承载不了这么多功能,这也是为什么方案迟迟未能达成一致的原因。不过,不可否认,它离全面征收已越来越近。
A税率怎么定?
财政部部长楼继伟日前表示,今年将 做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。
中国政法大学财税法研究 主任施正文表示,房地产税立法初稿已基本成型,现阶段应在人大、财政部内部征求意见,进行完善,还没有到向 等社会各界征求意见的阶段。
“但房地产税改革路径的大框架已基本成型。”施正文说,主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础。土地 税、契税等税种暂不纳入房地产税,随着房地产税征收步入正轨,未来会再进行改革。
国务院发展研究 研究员倪红日也表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。“新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础,进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置,实行差别税率”。
“房地产税将作为地方税种,给地方一定的征税自主权。比较可能的方式是规定一个税率区间,各个地方在这个区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。各地的开征时间、具体征税依据、操作细节也会有细微不同。”施正文说,即便房地产税立法完成,可以开征房地产税,也不会范围内统一开征,各地会各自出台征收细则。
B 在哪个环节收?
减轻流转交易税,提高保有环节税负
有分析说,根据房地产税立法改革总体思路,拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下,适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。
长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上。房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、 费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和 费附加、土地 税、企业所得税或个人所得税。目前,个人买卖房屋暂时免征土地 税和印花税。
在2013年的全部房地产税收中,建设环节收入在房地产税收收入中占35.6%,交易环节收入占54.9%,保有环节税收仅占9.5%。“目前中国主要的房地产税费存在于交易环节,但是在房屋保有环节的税费几乎没有,历次调控均以交易环节税收为主,促进住房资源合理配置效果不够明显。”有业内人士表示。
繁多的税费加重了房地产企业的税费负担,房企将大多数税费转嫁到消费者头上,更成为房价居高不下的原因之一。由于现行的房地产税对保有环节的税收调节重视不够,导致囤地现象严重。此外,一些具体的税种方面也有重复征税之嫌。有学者认为,在营业税和土地 税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征税现象。
开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税。减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房 投机者的 成本。可以让占有较多房产者更愿意将房产出售而不是保留,从而可以增加房屋供应,起到降低房价效果。
不过,也有学者声音表示,房地产税并不能对房价有多大的抑制作用。政协委员、清华大学中国与 经济研究 主任李稻葵称,指望房产税来抑制房价简直就是“天方夜谭”,前两年房地产比较火的时候,一年的 超过10%,企图用1%左右的房地产税来压抑楼价是不可能的。
C 什么时候开始收?
尚无定论, 说2017年能完成配套工作
开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税。而且房地产税是直接税,比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。
据称,此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方 。有分析认为,这有利于充分调动地方 的积极性,增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强,地方 将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方 的主体税源,化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。
财政部副部长朱光耀此前表示,预计到2020年前将完成税收法定的进程。而财政部财政科学研究所原所长贾康给出的说法是, 要求财税体制改革要在2016年基本完成重点工作、任务,从时间表看,不应拖到2017年两会后;不动产登记3月开始实施,到2018年完成,故2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。
(中国)控股有限公司执行总裁、信息集团董事长丁祖昱撰文称,房地产税虽然在路上,但是一时半会还出不来。经济下行必须靠房产拉动、顶层设计尚未完成、各方面技术问题尚未解决和征收难决定了,短期内(2-3年)征收房地产税的条件完全不具备。
学界声音
●中国社科院财经战略研究院院长高培勇
2017年推出房地产税有很大不确定性
在2017年推出房地产税存在很大不确定性。当前直接税改革主要遇到的障碍有三个方面:一是全社会对于直接税征收缴纳的意识尚未到位;二是间接税占比高虽然有利于筹集税收,但因此将其视为我国税制结构优越性将阻碍改革推进;三是经济新常态下推进直接税改革面临更大挑战。
●财政部财科所原所长贾康
按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税,这是房地产税制度设计中争议多的环节之一。说起来,按套更宽松。如果 套房不征税,第二套房是不是也可以税率从低?就中国现在的普遍情况和民众心理来看,第二套房可以说是“自己给自己买的商业化社会保险”,征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套,乃至更多套的房子,不应该再给予税收优惠了。
●中国房地产业协会副会长任志强
房地产税和房价没什么关系。国内的房地产税加起来大体占到国家税收的11%到13%,高的时候占到17%到18%。而土地收入占地方财政收入的比例,高的时候达到78%,收房产税难改地方 卖地冲动。
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