房价上涨的真凶是货币 而非刚需

地产大爆炸  作者：刘小田  2015-07-24 09:01

[摘要] 房价未来是涨是跌，有很多种推断手法，简单的即未来供需变量。不过现在似乎有个更高级的玩法，即通过货币供应量来判断未来房价的走势。

房价未来到底是涨是跌，有很多种推断手法，简单的即未来供需变量。不过现在似乎有个更高级的玩法，即通过货币供应量来判断未来房价的走势。

日前，北京地产圈进行了一场小范围的顶豪市场中期形势分析会。会上，北京房协秘书长陈志就提出了一个这样的观点：房价上涨是巨大的货币投放量导致的，并指出房价和M2是同轨迹的，基本上是可以吻合的轨迹线。

陈志认为，今年北京之所以会有十几个10万以上、甚至20万以上的顶豪产品入市并且热销是与128万亿的巨大货币供应量有必然的关联性。

今天，我们就不妨来聊聊这个话题：货币与房价的关系。在谈及高大上的理论之前我们先说段浅显易懂的道理：

当国家货币供应量加大，老百姓手里的钞票就会相应的增多，突然增多的钞票又不知道应该用到哪儿？在货币推高通胀、投资渠道又很窄的背景下大概只有楼市买房是稳妥的选择，于是大量的资金涌入了房地产。按照基本的供需关系理论，需求旺盛，自然价格就会上涨，即房价和股价都会上涨。反之，亦然。

这就是所谓货币与楼市的关系。大概在2011年小田就曾有过类似的表述，不过那时流行的是微博。

房价上涨的真凶是货币而非刚需

放在现在，小田对此倒是有更深刻的认识：这些年，其实房价一直没有涨，涨的是通货膨胀和货币超发。

货币的力量

关于货币供应量，先简单进行个关于货币供应构成的科普：

M0=现金

M1=M0+活期存款

M2=M1+定期存款，非支票性储蓄存款

M3=M2+私有机构和公司的大额定期存款

L=M3+各种有价证券

是不是看起来有点枯燥，其实为关键的M1与M2，小田替你理清两者之间的关键关系：

M1反映着经济中的现实购买力；M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险；M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。

那么M1和M2对于房价涨跌更有话语权呢？

M1与房价：

房价同比增幅和M1增幅数据对比

数据来源：国家统计局、中国人民银行

从70个大中城市房价环比增幅上看，M1增幅基本上和房价环比增幅同步变化。M1增幅上行，房价环比增幅上行，反之则下行。

而房价同比增幅也与房M1增幅呈现出正相关性，大概M1增幅领先房价同比增幅5个月左右。M1增幅不到达谷底，房价同比增幅也不太可能到底。

如此，我们不难得出一个结论：M1与楼市基本呈正相关性，当房价走势脱离M1走势时，或许我们就该思考是否房地产出现了问题。

M2与房价

房价上涨的真凶是货币 而非刚需

数据为财经日报整理

当我们谈论完，M1与房价的关系，那么讨论M2与房价的关系或许更为有趣。

曾有专家梳理过中国1990年~2013年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。

按照这位专家的理论，在1990年~2013年长达24年里：中国的实际GDP年均涨幅为9.9%，房价的年均涨幅为10.7%，与此同时M2的年均涨幅为21%，即实际的GDP增长率（9.9%）＋房价增长率（10.7%）=20.6%≈M2增长率21%。以此得出的结论就是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%，房价上涨的大驱动力并不是刚需，而是货币。

唯有买房，抵御通胀

至此，差不多就要结尾了。小田赞同无论M1、还是M2都会影响房价，甚至一定程度上左右了房价的走势，但现有的推导理论和路径都不够严谨，基本都是有了基本的判断之后，再去寻找佐证。

对于普通老百姓来讲，在M1、M2越来越天量的供应时，通货膨胀必不可免，他们想抵御就只能在楼市你买买房。至此，我们终于绕回了开篇那段浅显易懂的道理。

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