[摘要] 2015年上半年，多重政策利好刺激需求持续释放。
摘要
2015年上半年，多重政策利好刺激需求持续释放，市场成交逐步回暖，其中一线城市回暖为明显。百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨，深圳涨势尤其显著。但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价与去年同期持平。品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。
展望下半年，经济阶段性筑底，货币信贷政策继续稳健趋松；中央定调稳消费促需求，推动长效机制建立健全并积极推进区域一体化进程；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。预计下半年市场供应降幅收窄，需求继续回升，全年商品房销售面积将保持2%-5%左右的增长。同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，推动市场整体回暖。
一、市场表现与特征：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场终趋暖
1、政策：货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
中央定调稳定住房消费，完善市场环境盘活存量。今年两会李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息，降低二套房首付，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。同时以京津冀为代表的区域一体化加快推进，各项长效机制建设积极落实，住房制度改革稳步前行。
表：2015年上半年中央主要政策
资料来源：中指研究院综合整理
以公积金政策调整为主导，地方供需两端多管齐下去化楼市库存。各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外，根据不同情况，各地还以财政补贴，契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。同时，地方供应端调整也开始显现。6月中旬福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型，这是自住建部3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方细则。
总体来看，在宏观经济下行压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频显，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降息降准明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间，这也将是贯穿2015下半年楼市政策宽松的主线。
2、成交：二季度市场回暖超预期，一线城市6月份成交同比
图：2010-2015年上半年50个代表城市月度成交量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
市场成交超预期，6月成交创年内新高。据初步统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，量创2010年以来同期高水平。具体来看，去年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期，推动成交稳步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之330新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月高水平。
图：2010-2015年上半年各级城市成交量及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
各级城市成交量均回升，其中一线城市回升幅度大。一线城市对于政策的影响变化为敏感，因此在此轮政策放松后的市场回升中，力度大。据初步统计，上半年，一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，量也为近年来高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。同时，上半年二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%，三线城市月均成交量31万平方米，同比增长37.0%，增幅仅次于一线城市。
图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
此外，二手房市场的成交增长更为显著。2015年1-5月，十大城市二手住宅累计成交37.42万套，较去年同期的27.61万套大幅增长35.55%。具体来看，一季度共成交18.51万套，同比上涨15.49%；二季度中，受330新政影响，二手房转让营业税免征年限由5年降低至2年，推动更多二手房入市，置换型改善需求平稳释放，带动二手房成交量大幅上涨，4-5月共成交18.91万套，同比大幅上涨63.32%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月高成交记录。
总体来看，市场实质性的回暖始于去年四季度， 930新政及11月的降息改善市场预期，推动成交上行，12月成交创历史单月成交新高。今年以来，尽管前两个月呈现季节性回落，但330新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来高水平。预计三季度在政策的持续效应下，市场仍将延续上升趋势，预期各类城市都将在此轮市场回暖中获益。
3、价格：百城住宅价格止跌转涨，一线城市领涨
图：百城住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2015年上半年百城均价由跌转涨，3、4月跌幅持续收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均价转为上涨，6月涨幅扩大至0.56%。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。
表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
分城市来看，上半年各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二三线城市均下跌。
2015年上半年，百城整体住宅均价转为累计上涨，涨幅为0.82%。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，一线城市累计上涨5.17%，涨幅较去年同期扩大2.53个百分点；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较去年同期收窄0.35个百分点；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较去年同期扩大0.37个百分点。
进入2015年以来，一线城市住宅价格仅在2月微幅下跌0.08%，其他月份均上涨，二季度涨幅持续扩大，6月扩大至2.49%。其中，深圳上半年累计涨幅高达12.25%，因深圳市场供应不足，而购房人口数量占比较高，在利好政策推动下，需求释放加快，自2014年9月以来住宅价格也呈持续上涨态势。同时，深圳经济转型速度较快，近期互联网热潮及金融证券市场的快速增长催生了大量的财富人群，助推二季度房价明显上涨，6月涨幅高达6.58%；上海住宅价格自2015年1月以来持续上涨，因楼市新政助推改善类需求上升，推动房价相对上涨，上半年累计上涨5.3%。
二三线城市住宅价格1-5月均下跌，但跌幅明显小于2014年下半年，6月均转为上涨，涨幅分别为0.1%和0.06%。其中，武汉、南京、保定等需求旺盛、政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势；三亚、福州、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，仍以去化库存为主基调，利好政策下需求逐步释放，但住宅价格仍有所下跌。
图：十大城市主城区二手住宅均价环比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从二手住宅价格来看，2015年二季度以来上涨也尤为明显。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2015年上半年，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中一季度微幅上涨0.12%，二季度上涨4.26%。从各月均价来看，除1月均价有小幅回落外，2-3月均价都持续上涨，4-6月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于2015年6月达到上半年高水平，为27461元/平方米。分城市来看，深圳二手住宅均价自去年10月以来连续9个月环比上涨，进入二季度以来涨幅明显扩大，6月涨幅达8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均价二季度以来涨幅同样显著扩大，各月涨幅均超过十大城市平均涨幅。从去年1月开始二手住宅均价连续下跌的杭州自今年5月开始也出现小幅回升。
总体来看，供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，深圳供不应求矛盾凸显，价格上涨多，而其它多数二三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。应该注意的是，房价大幅波动确实不利于当地市场的健康发展，甚至会导致重回政策严格调控的老路。各地政府在考虑相关地产刺激政策时，应做到因城、因地、因时施策，为当地房地产市场发展构建稳定的环境，以实现政府促消费与稳增长的目的。特别是出现房价阶段性快速上涨的热点城市，更应该通过加快供应与严格保护合理需求来稳定市场预期，以维持市场的稳健运行。
4、土地：供求同比显著下降，整体楼面价与去年同期持平
图：2014年与2015年上半年300个城市土地推出和成交面积
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各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。推出方面，2015年上半年，300个城市共推出各类用地8.5亿平方米，较去年同期下降30.9%。其中，住宅用地推出3.8亿平方米，同比下降38.7%；商办用地推出1.4亿平方米，同比下降37.3%。成交方面，300个城市各类土地共成交5.8亿平方米，同比下降43.3%，降幅大于推出量；其中，住宅用地成交2.5亿平方米，同比大幅下降49.3%；商办用地成交9889万平方米，同比下降48.0%。出让金方面，各类土地出让金达7088亿元，同比减少44.0%；其中住宅和商办用地同比分别下降44.2%和47.7%。
图：2012年一季度至今300个城市住宅、商办用地楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
各类用地楼面价与去年同期持平，但住宅用地楼面价创新高。2015年上半年，300个城市各类用地楼面均价为1225元/平方米，受工业及其它用地成交量占比有所提高的影响，各类用地整体楼面价与去年同期基本持平。但住宅用地楼面均价为1929元/平方米，同比上涨11.2%；商办用地为1618元/平方米，同比上涨1.3%。
企业拿地竞争压力不大，溢价率同比下降。2015年上半年，300个城市各类用地平均溢价水平维持低位，溢价率为10.3%，较去年同期下降2.0个百分点。其中，住宅用地溢价率为13.16%，与去年同期持平；商办用地溢价率为6.0%，较去年上半年下降7.9个百分点。
总体来看，由于整体市场库存量依旧处于高位且开发企业对于市场前景预期尚不明朗，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，300个城市土地市场表现明显弱于商品房市场。与量相反，上半年一、二线城市土地成交占比与供地质量的提高使得各类用地价格与去年同期持平。从过去经验来看，土地市场的变化滞后于商品房销售市场，随着市场形势的转暖，6月土地供需量较之前月份有较为明显的增长。下半年，随着市场信心的恢复，企业拿地意愿将继续提高，土地市场成交量将逐步回暖，部分热点城市的地价甚至有望再创新高。
5、企业：品牌房企业绩小幅增长，拿地投资仍显谨慎
图：2012年以来20家品牌房企销售额走势
注：品牌企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、世茂、绿城、融创、龙湖、华润、金地、远洋、招商、富力、雅居乐、首创、新城、建业、越秀、合景泰富
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
品牌房企销售业绩一季度后快速提升。2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6700亿元，同比上升7.1%；销售面积6384万平方米，同比增长11.6%。分阶段来看，一季度，20家品牌房企销售业绩自2012年二季度以来首次出现同比下滑；但330新政之后，市场需求持续释放，二季度多数品牌房企业绩均创历史同期高水平，重回增长态势。
企业2015业绩目标完成率超四成。截止2015年6月，20家品牌房企目标完成率均值仅为41.5%，其中恒大高超五成。尽管年初多数房企制定全年销售目标较为保守和理性，但今年一季度的销售下挫仍拖累上半年的业绩表现，目标完成率不达预期。
图：2011年至以来品牌企业拿地规模走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年品牌房企拿地态度总体谨慎，但后市土地投资积极性将有所提升。2015年上半年，20家品牌房企共计拿地2876万平方米/1389亿元，面积同比下降43.8%，金额同比下降22.7%。但在宽松政策叠加刺激下，销售回暖利于房企资金面改善，6月房企拿地态度出现转变，当月拿地金额同比增长17.3%，为今年以来首次出现同比回升。
拿地布局方面，一线城市土地仍受热捧。2015年上半年品牌房企一线城市拿地金额占比超50%，尤以华润置地表现为突出，一线北京、上海拿地共计332亿元；而品牌房企在二线城市的拿地占比明显下降，三线城市拿地占比保持低位。
2015上半年品牌房企业绩实现稳步增长，灵活创新的营销策略功不可没。房企积极拥抱“互联网+”新风口，众筹、电商营销、微信购房节等齐上阵，打破传统销售模式，恒大“无理由退房”、碧桂园“不扯蛋”等另类营销活动吸引众多关注。无论创新也好，嘘头也罢，有效的营销手段确实能在一定范围内提升项目的去化水平，重塑企业品牌特征。随着业绩好转，房企下半年投资意愿将逐步提升，但鉴于城市分化的现状，其土地投资的城市选择标准将更趋严苛，企业的市场分布格局有望持续优化。
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