[摘要] 2015年上半年，多重政策利好刺激需求持续释放。
二、下半年展望：宏观环境整体向好，供需博弈渐趋合理，楼市平稳增长可期
1、宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松
宏观经济方面，2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，比2014年下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。
货币政策方面，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。
房地产调控方面，下半年房地产制度改革将有新进展，包括推进房地产业“营改增”进程加快、取消限外令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制工作将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。经济下行压力和库存仍然居高的背景下，地方政策仍将持续宽松，甚至将会较中央灵活自主先行一步：地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大；购房补贴、契税减免、响应住建部“327”通知允许调整土地供应结构等未来或将有更多城市效仿；福建、江门已取消限外，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。同时对于部分房价上涨超预期的城市，政策调整或更注重分类调整，因地施策。
2、市场走势：下半年需求继续回暖，供应降幅收窄，投资增速企稳
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在此背景下，预计2015年房地产市场销售面积小幅增长，新开工降幅收窄，房地产开发投资增速企稳。
成交继续企稳，全年保持小幅增长。受益于2014年以来的宽松货币政策以及中央稳定住房消费的相关政策、措施，今年1-5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄。在预期货币政策进一步宽松的情况下，预计下半年仍将延续销售回暖的趋势，商品房销售面积同比增长约4.4%，全年同比增幅在2.0%-5.0%之间。
新开工面积同比仍下降，降幅收窄。历史数据表明下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%-8.6%之间。
房地产开发投资额同比增速企稳。2015年上半年，商品房销售额小幅回升，正向影响下半年房地产开发投资额增速，同时2015年全年M2同比增速预期12.0%，略低于去年全年水平（12.2%）。预计下半年房地产开发投资额保持增长，同比增速约为10.7%，较上半年显著回升；全年房地产开发投资额同比增速约在7.6%-9.6%之间。
3、行业关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域性利好
市场走势转向：上升通道开启，未来一年现平稳增长
图：2007年以来商品房销售面积同比走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从历史周期来看，在政策出现大幅宽松后，楼市呈现回暖迹象。2008年末，在连续的降准降息、降低首付比例等多项宽松政策实施后，楼市开始回暖，持续时间为10个月，在2009年11月达到小高峰。2012年2月，楼市开启新一轮的上升区间，持续12个月后在次年2月达到小高峰。从本次下行周期来看，市场已经呈现回暖迹象，且货币政策有望进一步放松，因此房地产上行通道已经完全打开，结合历史规律预计此轮上升空间持续在一年左右。但是，由于目前主要城市人均住房建筑面积已经接近较高水平，基本住房需求已得到较好满足，预计此轮回升力度将不如前两轮。
企业合作创新：竞争格局两极分化，搭伴金融机构引领行业创新
企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁，如生命人寿控股佳兆业、金地集团，安邦保险入股金融街、金地，中国平安入股碧桂园，光大安石战略入股阳光100等，房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，而这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。
一体化创利好：区域一体化稳步推进，京津冀一体化利好环北京区域
区域一体化继续推进，将有效推动辐射区域房地产市场发展，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出；其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速将提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口，经济增速提高带动收入增长进一步提高居民购买力，当地购房需求相应增加；同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看，京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来的上升空间，值得行业关注。
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